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Gutachten Immobilienwirtschaft zu „Investitionschancen in großen Mittelstädten”

Im Rahmen des im Februar veröffentlichten Frühjahrsgutachtens des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) hat GEWOS unter Mitwirkung von Georg Consulting einen Sonderbeitrag zu Investitionschancen in großen deutschen Mittelstädten veröffentlicht. Vor dem Hintergrund des dynamischen Wachstums der Immobilienmärkte in Deutschland der letzten Jahre und der damit verbundenen Steigerung von Umsätzen und Preisen – insbesondere in den Metropolen und Großstädten – sind Immobilieninvestitionen in diesen Gebieten weniger rentabler als noch vor einigen Jahren. In dem Sonderbeitrag zeigt GEWOS auf, dass abseits der Großstädte viele Mittelstädte (> 50.000 Einwohner) auch in Zukunft Chancen für erfolgreiche Investments und attraktive Renditen bieten und die Entwicklungschancen in diesen Gebieten überzeugend sind. Damit liegt eine systematische Betrachtung der Investitionschancen außerhalb der Großstädte vor.

Für alle großen deutsche Mittelstädte analysierte GEWOS in einer Voruntersuchung die wesentlichen demografischen, wirtschaftlichen und wohnungsmarktrelevanten Faktoren (Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraftentwicklung pro Haushalt, Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort, Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort je 100 Einwohner, Entwicklung des BIP pro Kopf, Entwicklung der Baufertigstellungen in Relation zum Wohnungsbestand und Leerstandsquote) seit 2011 und bildete auf dieser Basis einen Index. Die so identifizierten Mittelstädte mit der besten Entwicklungsdynamik und den verhältnismäßig geringsten Investitionsrisiken wurden im Anschluss einer tiefergehenden Untersuchung hinsichtlich der Investitionschancen für Wohn- und Gewerbeimmobilien unterzogen. Vertiefende Betrachtungen wurden für Bayreuth, Flensburg, Fulda, Konstanz, Meerbusch, Nordhorn, Norderstedt, Rheine, Speyer und Tübingen erstellt.

Im Bereich des Mietwohnungsmarktes weisen fast alle untersuchten Mittelstädte beachtliche Investitions- und Renditechancen auf. So liegt die Nettoanfangsrendite, die ein Investor mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung zur Vermietung realisieren kann, hier zwischen 3,1 und 4,3 Prozent (ohne Konstanz), gegenüberbei durchschnittlich 2,8 Prozent in den Top-7-Städten, zu denen Stuttgart, München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf und Köln zählen. Eine für jede Stadt erstellte Wohnbedarfsprognose bis zum Jahr 2030 stellte fest, dass in allen untersuchten Städten die Wohnungsnachfrage weiterhin zunehmen wird und zu einem erheblichen Neubaubedarf führt.

Der Markt für Wirtschaftsimmobilien in den untersuchten Mittelstädten zeigt ein sehr differenziertes Bild in Abhängigkeit von der Lage. So hat es der Einzelhandel in Mittelstädte in suburbanen Lagen wie Meerbusch oder Norderstedt gegenüber der Konkurrenz aus den angrenzenden Metropolen schwer, während Städte, die als Zentrum in ihrer Region fungieren hohe Einzelhandelsumsätze und Einzelhandelszentralität vorweisen.

Im Bereich der Büroimmobilienmärkte profitieren auch die untersuchten Mittelstädte vom Trend zur Dienstleistungs- und Wissensökonomie. Durch die kleinere Größenordnung der Wirtschaftsstandorte sind die Vermietungsumsätze jedoch relativ gering. Auch das Investitionsgeschehen ist überschaubar und eher auf Geschäftshäuser mit Büro- und Praxisflächen fokussiert. So lassen sich durch das geringe Mietniveau in den Mittelstädten attraktive Rendite-Risiko-Beziehungen für Projektentwicklungen nur in den Top-Lagen und/oder durch Objektentwicklung mit einem hohen Nutzwert realisieren.

Weitere Infos zur GEWOS unter: www.gewos.de

Eine Zusammenfassung des gesamten ZIA Frühjahrsachtens hier!

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